Depuis dix ans, la consolidation transforme l'hôtellerie de plein air : grands groupes, fonds d'investissement et collectivités s'arrachent les beaux actifs. Résultat : des valorisations parmi les plus généreuses du tourisme — à condition de présenter un dossier solide.
Comment se valorise un camping ?
- Le multiple d'EBE : la référence du marché. Les campings bien situés et bien gérés se négocient couramment entre 6 et 10 fois l'EBE retraité, davantage pour les actifs premium en zone littorale — des niveaux supérieurs à la plupart des PME (voir notre article sur les multiples d'EBITDA) ;
- La valeur des murs : le foncier (terrain, bâtiments, mobil-homes) s'apprécie séparément ; la cession peut porter sur l'ensemble murs + fonds ou être structurée différemment ;
- Le classement et la capacité : nombre d'emplacements, étoiles, part de locatif (mobil-homes) vs emplacements nus — le locatif tire la rentabilité.
Ce que regardent les acquéreurs
- L'urbanisme : PLU, zone inondable, autorisations d'exploitation et possibilités d'extension — le potentiel d'emplacements supplémentaires est un levier de prix majeur ;
- Le parc locatif : âge des mobil-homes, plan de renouvellement (un parc vieillissant = capex déduit du prix, cf. notre article capex et valorisation) ;
- La saisonnalité et la clientèle : taux d'occupation, part d'habitués, canaux de réservation en propre vs plateformes ;
- Les contrats : emplacements résidentiels à l'année, tour-opérateurs, délégations de service public le cas échéant.
À qui vendre ?
Trois familles d'acquéreurs cohabitent : les groupes et chaînes en build-up, les fonds spécialisés dans le tourisme, et les repreneurs individuels en reconversion pour les sites familiaux. Les profils et leurs implications sont détaillés dans notre article sur les typologies de repreneurs. Un processus concurrentiel est particulièrement efficace dans ce secteur où la demande excède l'offre de qualité.
Préparer la cession de son camping
- Reconstituer 3 ans de comptes clairs avec retraitements (logement du gérant, personnel familial) ;
- Documenter l'urbanisme et les autorisations — c'est le premier point bloquant en due diligence ;
- Établir le plan de capex sur 5 ans : il sera challengé ;
- Anticiper la fiscalité : régime des plus-values, arbitrage murs/fonds, éventuel départ à la retraite.
