Les différentes formes de cession hôtelière
- Murs + fonds : vente complète de l'immobilier et de l'exploitation
- Fonds de commerce seul : le propriétaire conserve les murs, l'exploitant cède son activité
- Titres de société : cession des parts de la société exploitante (et/ou de la SCI)
- Droit au bail : cession du bail commercial uniquement
Méthodes de valorisation
La valorisation hôtelière utilise des méthodes spécifiques :
- Prix par chambre : méthode comparative (ex : 80 000 à 200 000€/chambre en province, plus en zones premium)
- Multiple d'EBE : 6 à 10x l'EBE retraité pour murs + fonds
- Méthode hôtelière : basée sur le RevPAR (Revenue Per Available Room) et le GOP (Gross Operating Profit)
- Capitalisation des loyers : pour les murs seuls (rendement 5-8%)
KPIs hôteliers essentiels
Les acquéreurs analyseront ces indicateurs :
- Taux d'occupation : pourcentage de chambres vendues
- Prix moyen (ADR) : Average Daily Rate
- RevPAR : revenu par chambre disponible (occupation × ADR)
- GOP margin : marge opérationnelle brute
- Saisonnalité : répartition du CA sur l'année
Due diligence hôtelière
- État du bâtiment : conformité ERP, accessibilité PMR, travaux à prévoir
- Classification : validité de l'étoilage Atout France
- Licences : licence IV (bar), licence de restauration
- Bail commercial : conditions, durée restante, charges
- Personnel : masse salariale, saisonniers, convention HCR
Préparer la vente
Avant de céder votre hôtel : réalisez les travaux de mise aux normes, sécurisez votre classification, optimisez votre RevPAR, et documentez vos performances sur 3-5 ans. Un conseil M&A spécialisé hôtellerie est indispensable pour structurer et négocier la cession.
