Définition
L'indemnité d'immobilisation est une somme d'argent versée par l'acquéreur potentiel au vendeur lors de la signature d'une promesse de vente ou d'une lettre d'intention exclusive. Elle sécurise l'engagement de l'acquéreur et compense le fait que le vendeur retire son entreprise du marché pendant la période de négociation.
Mécanisme
| Scénario | Sort de l'indemnité |
|---|---|
| Transaction réalisée | Imputée sur le prix de cession |
| Abandon par l'acquéreur (hors conditions suspensives) | Conservée par le vendeur |
| Conditions suspensives non réalisées | Restituée à l'acquéreur |
| Abandon par le vendeur | Restituée à l'acquéreur + éventuels D&I |
Montant typique
- En M&A de PME : 3-10 % du prix de cession envisagé
- Généralement versée sur un compte séquestre chez un avocat ou notaire
- Le montant est négociable et dépend du rapport de force
Distinction avec le dépôt de garantie
- Indemnité d'immobilisation : compense l'immobilisation du vendeur. En cas de non-réalisation imputable à l'acquéreur, elle est définitivement acquise au vendeur.
- Dépôt de garantie : acompte sur le prix qui s'impute automatiquement. Restituable si la transaction n'aboutit pas pour cause légitime.
Cadre juridique
L'indemnité d'immobilisation est généralement prévue dans :
- La promesse unilatérale de vente : le vendeur promet de vendre, l'acquéreur a une option. L'indemnité est le prix de cette option.
- La lettre d'intention exclusive : l'acquéreur verse une indemnité en contrepartie de l'exclusivité accordée par le vendeur.
Points de négociation
- Montant : équilibre entre sécurité du vendeur et engagement de l'acquéreur
- Conditions de restitution : bien définir les cas de restitution (refus de financement, conditions suspensives)
- Délai d'exclusivité : plus le délai est long, plus l'indemnité devrait être élevée
- Modalités de séquestre : tiers de confiance, conditions de déblocage
En pratique en M&A de PME
L'indemnité d'immobilisation est fréquente mais pas systématique. Elle est particulièrement justifiée quand :
- Le vendeur accorde une exclusivité longue (> 3 mois)
- Le vendeur a d'autres acquéreurs intéressés
- La due diligence est lourde et coûteuse côté vendeur
- Le marché est favorable au vendeur (marché vendeur)
